Vous envisagez un prêt relais pour financer votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Vous vous demandez combien va vous coûter cette solution de financement sur une durée d’un an ?
C’est une excellente question, car le coût d’un prêt relais peut rapidement grimper si vous ne maîtrisez pas tous les paramètres. Entre le taux d’intérêt, les frais de dossier, l’assurance et les différentes formules proposées, il y a de quoi s’y perdre.
Bonne nouvelle : dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur le coût réel d’un prêt relais sur 12 mois. Vous comprendrez comment se calculent les intérêts, quels sont les frais à prévoir et surtout, comment réduire la facture finale.
Prêt à y voir plus clair dans vos finances ? On commence tout de suite par les bases !
Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?
Le prêt relais est une solution de financement temporaire qui vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre logement actuel. C’est en quelque sorte une avance de trésorerie accordée par la banque, basée sur la valeur de votre bien à vendre.
Concrètement, la banque vous prête une partie de la valeur de votre logement actuel – généralement entre 50% et 80% de sa valeur estimée – pour financer votre nouvelle acquisition. Vous disposez ensuite d’une durée limitée, typiquement 12 mois renouvelable une fois (soit 24 mois maximum), pour vendre votre ancien bien et rembourser le capital emprunté.
Pendant cette période, vous ne remboursez que les intérêts du prêt relais, pas le capital. C’est là que réside l’avantage : vos mensualités restent supportables même si vous portez temporairement deux biens immobiliers.
Ce type de crédit immobilier s’adresse principalement aux propriétaires qui souhaitent éviter la période de location entre deux achats, ou qui ont trouvé le logement de leurs rêves avant d’avoir pu vendre le leur.
Durée et quotité : combien emprunter sur 1 an ?
La durée standard d’un prêt relais est de 12 mois, avec possibilité de renouvellement pour 12 mois supplémentaires si la vente n’a pas abouti. Cette durée relativement courte explique en partie pourquoi les taux sont plus élevés que pour un crédit immobilier classique.
Côté montant, les banques accordent généralement une quotité comprise entre 60% et 80% de la valeur estimée de votre bien à vendre. Cette estimation est réalisée par un expert mandaté par l’établissement prêteur, et elle détermine directement le montant maximum que vous pourrez emprunter.
Voici un exemple concret : si votre logement actuel est estimé à 300 000 €, vous pourrez probablement obtenir un prêt relais de 180 000 € à 240 000 €, selon la politique de la banque et votre profil emprunteur.
Cette prudence des banques s’explique par le risque lié à la revente : si vous ne parvenez pas à vendre dans les délais ou si le marché immobilier se retourne, l’établissement doit pouvoir récupérer sa mise sans difficulté.
Les trois formules de prêt relais et leur impact sur le coût
Il existe trois principales formules de prêt relais, chacune ayant un impact différent sur le coût total de votre financement :
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est la formule la plus simple : la banque vous avance uniquement une partie de la valeur de votre bien à vendre. Cette somme doit couvrir l’intégralité de votre nouvel achat (ou du moins la majeure partie).
Cette solution convient quand vous achetez un logement moins cher que celui que vous vendez, ou quand vous disposez d’un apport personnel suffisant pour compléter le financement.
Le prêt relais adossé
Le prêt relais adossé combine un prêt relais avec un crédit immobilier classique sur 15 à 25 ans. Le relais couvre une partie de l’achat, et le prêt amortissable finance le complément.
Cette formule est plus coûteuse à court terme car vous cumulez les intérêts du relais ET les mensualités du prêt classique. Mais elle devient intéressante si le montant à financer dépasse la quotité du relais.
La franchise totale
Avec une franchise totale, vous ne payez aucune mensualité pendant la durée du relais. Les intérêts s’accumulent et sont capitalisés, c’est-à-dire qu’ils viennent augmenter le capital dû.
Cette option allège votre budget mensuel mais augmente considérablement le coût total du crédit, puisque vous payez des intérêts sur des intérêts !
Comment se calcule le coût d’un prêt relais sur 12 mois
Le coût d’un prêt relais se compose de plusieurs éléments qu’il faut bien identifier pour éviter les mauvaises surprises :
Le taux d’intérêt
Les taux des prêts relais sont généralement supérieurs à ceux des crédits immobiliers classiques. En 2025, vous pouvez vous attendre à des taux compris entre 3% et 6,64% selon votre profil et la banque choisie.
Ces taux plus élevés s’expliquent par le risque accru pour l’établissement prêteur et par la durée courte du crédit, qui ne permet pas d’amortir les frais de dossier sur une longue période.
Le calcul des intérêts
Contrairement à un prêt amortissable classique, les intérêts du prêt relais se calculent sur l’intégralité du capital emprunté pendant toute la durée du crédit. Vous ne diminuez pas progressivement le montant sur lequel portent les intérêts.
La formule est simple : Capital emprunté × Taux annuel ÷ 12 = Intérêts mensuels
Par exemple, pour un prêt relais de 200 000 € à 4,98%, vos intérêts mensuels s’élèveront à environ 830 €, soit près de 10 000 € sur une année complète.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est généralement obligatoire et coûte entre 0,30% et 0,60% du capital emprunté selon votre âge et votre état de santé. Sur notre exemple à 200 000 €, comptez entre 50 € et 100 € par mois d’assurance.
| Montant emprunté | Taux | Intérêts mensuels | Coût sur 12 mois |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4,5% | 562,50 € | 6 750 € |
| 200 000 € | 4,98% | 830 € | 9 960 € |
| 250 000 € | 5,2% | 1 083 € | 13 000 € |
Exemples chiffrés de coût sur 12 mois
Pour mieux comprendre l’impact financier d’un prêt relais, voici quelques simulations concrètes basées sur différents scénarios :
Scénario 1 : Achat à 320 000 €
Vous vendez un bien estimé 400 000 € et achetez pour 320 000 €. La banque vous accorde un prêt relais de 240 000 € (60% de la valeur) à 4,8%.
Si vous vendez au bout de 6 mois, vos intérêts s’élèveront à environ 5 760 €. Si la vente traîne et que vous mettez 12 mois, le coût double à 11 520 €.
Cet exemple illustre parfaitement l’importance de la rapidité de vente : chaque mois qui passe vous coûte près de 1 000 € supplémentaires !
Scénario 2 : Prêt relais avec franchise totale
Reprenons le même exemple, mais avec une franchise totale sur 12 mois. Les 11 520 € d’intérêts sont capitalisés et viennent augmenter votre dette.
Au moment de la vente, vous devrez rembourser 240 000 € + 11 520 € = 251 520 €. Si vous aviez opté pour une franchise partielle en ne payant que les intérêts, vous n’auriez dû que 240 000 €.
Scénario 3 : Vente rapide en 3 mois
Dans le meilleur des cas, vous trouvez acquéreur rapidement. Sur notre exemple à 240 000 €, trois mois de prêt relais ne vous coûteraient que 2 880 € d’intérêts (hors frais annexes).
Cette simulation montre qu’une bonne préparation de la vente peut diviser le coût du relais par trois ou quatre !
Frais annexes à prévoir
Au-delà des intérêts, plusieurs frais viennent alourdir le coût total de votre prêt relais :
Frais de dossier
Les frais de dossier représentent généralement entre 0,5% et 1% du montant emprunté, avec un minimum souvent fixé à 1 500 €. Sur un prêt de 200 000 €, comptez entre 1 000 € et 2 000 €.
Coût de la garantie
La banque exigera une garantie, le plus souvent une hypothèque sur le bien à vendre. Les frais d’hypothèque s’élèvent à environ 1,5% du montant garanti, soit 3 000 € sur un prêt de 200 000 €.
Certains établissements acceptent le cautionnement d’un organisme spécialisé, moins coûteux mais avec des frais de dossier non négligeables.
Frais de mainlevée
Quand vous remboursez le prêt relais, il faut lever l’hypothèque. Cette mainlevée coûte entre 800 € et 1 200 € selon le notaire et la complexité du dossier.
Pénalités de remboursement anticipé
Paradoxalement, certaines banques appliquent des indemnités de remboursement anticipé même si vous remboursez avant la fin de la durée prévue ! Ces pénalités sont plafonnées à 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû.
Négociez absolument la suppression de ces pénalités lors de la signature, car l’objectif du prêt relais est justement de rembourser le plus vite possible.
Comment réduire le coût de votre prêt relais
Plusieurs stratégies peuvent vous aider à optimiser le coût de votre financement relais :
Négocier le taux
Comme pour tout crédit, le taux est négociable. Faites jouer la concurrence entre établissements et n’hésitez pas à mettre en avant votre profil emprunteur si vous avez de bons revenus et une situation stable.
L’intervention d’un courtier peut s’avérer précieuse pour obtenir les meilleures conditions, d’autant que ses honoraires sont souvent compensés par les économies réalisées.
Optimiser l’assurance
La délégation d’assurance est possible sur les prêts relais. Comparez les offres des assureurs externes qui proposent souvent des tarifs plus compétitifs que l’assurance groupe de la banque.
Sur un prêt de 200 000 € sur 12 mois, économiser 0,2% sur l’assurance représente 400 € de gain.
Préparer soigneusement la vente
C’est le point le plus important : plus vite vous vendez, moins le relais vous coûte. Quelques conseils pratiques :
- Faites estimer votre bien par plusieurs professionnels pour fixer un prix de vente réaliste
- Confiez un mandat de vente dès la signature de l’offre d’achat, voire avant
- Préparez tous les diagnostics immobiliers à l’avance
- Mettez votre bien en valeur (home staging, photos professionnelles)
- Acceptez de négocier le prix si nécessaire plutôt que de laisser traîner
Choisir la bonne formule
Évitez la franchise totale sauf si votre budget mensuel ne permet vraiment pas de supporter les intérêts. Le surcoût lié à la capitalisation des intérêts peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Si vous optez pour un prêt relais adossé, négociez un différé partiel sur le prêt classique pour alléger vos mensualités pendant la période de recouvrement.
Alternatives au prêt relais
Selon votre situation, d’autres solutions peuvent s’avérer moins coûteuses qu’un prêt relais :
L’achat-revente classique
Vendre d’abord, acheter ensuite reste la solution la plus économique. Certes, vous devrez peut-être louer temporairement, mais le coût de location sur quelques mois reste généralement inférieur au coût d’un prêt relais.
Le crédit global
Certaines banques proposent un crédit immobilier global qui finance l’achat du nouveau bien en attendant la vente de l’ancien. Moins risqué qu’un prêt relais, ce type de financement peut offrir de meilleures conditions.
La vente à réméré
Cette solution juridique vous permet de vendre temporairement votre bien avec faculté de rachat. Plus complexe à mettre en place, elle peut néanmoins être intéressante dans certains cas spécifiques.
Questions fréquentes
Comment calculer le coût d’un prêt relais ?
Le calcul est simple : Capital emprunté × Taux annuel × Durée en années. Par exemple, pour 200 000 € à 5% sur 12 mois : 200 000 × 0,05 × 1 = 10 000 € d’intérêts. Ajoutez ensuite l’assurance (150 € à 1 200 € par an) et les frais annexes (3 000 € à 5 000 € au total).
Est-ce qu’un prêt relais coûte cher ?
Un prêt relais coûte effectivement plus cher qu’un crédit classique à cause du taux plus élevé et du calcul des intérêts sur le capital total. Sur 200 000 € pendant 12 mois, comptez entre 10 000 € et 15 000 € de coût total selon les conditions obtenues. Mais ce coût peut être justifié si vous trouvez le bien de vos rêves ou évitez une période de location.
Quel est le taux actuel d’un prêt relais ?
En 2025, les taux des prêts relais oscillent entre 3% et 6,64% selon votre profil et l’établissement prêteur. Ces taux évoluent en fonction des conditions de marché et restent généralement supérieurs de 1 à 2 points aux taux des crédits immobiliers classiques.
Quel est le montant généralement accordé pour un prêt relais ?
Les banques accordent habituellement entre 60% et 80% de la valeur estimée de votre bien à vendre. Sur un logement estimé 300 000 €, vous pourrez donc emprunter entre 180 000 € et 240 000 €. Cette quotité dépend de votre profil emprunteur et de la politique de l’établissement prêteur.
Combien coûte un prêt relais par mois ?
Le coût mensuel dépend du montant emprunté et du taux obtenu. Pour 200 000 € à 5%, comptez environ 835 € par mois en intérêts plus 50 € à 100 € d’assurance. Si vous optez pour une franchise totale, vous ne payez rien mensuellement mais les intérêts s’accumulent et sont dus au remboursement final.
