Vous préparez un achat immobilier et découvrez que vous pouvez cumuler plusieurs crédits ? Comment gérer un prêt immobilier principal avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) sans faire exploser vos mensualités ? Vous craignez de dépasser le taux d’endettement autorisé par la banque ?
La solution est une technique financière appelée le lissage de prêt. Elle permet de fusionner plusieurs crédits en une seule mensualité stable et constante sur toute la durée du remboursement. Cet article vous explique comment ça marche, avec un exemple simple et chiffré.
Qu’est-ce que le lissage de prêt (ou prêt à paliers) ?
Le lissage de prêt est un montage financier qui permet d’ajuster les mensualités de votre prêt immobilier principal en fonction des autres crédits que vous avez. L’objectif est simple : vous payez la même somme chaque mois, du début à la fin, même si vous remboursez plusieurs prêts de durées différentes.
On l’appelle aussi prêt à paliers ou prêt gigogne. C’est comme si votre prêt principal s’adaptait pour « combler les trous » laissés par vos autres crédits plus courts. Lorsque vous commencez à rembourser un second prêt (comme un PTZ), la mensualité du prêt principal diminue. Quand le second prêt est terminé, la mensualité du principal remonte pour que le total reste identique.
Attention à ne pas confondre avec le regroupement de crédits. Le lissage de prêt s’organise au moment de la signature de votre offre de prêt. Le regroupement (ou rachat de crédit) consiste à solder des crédits existants pour les remplacer par un nouveau contrat, souvent plusieurs années plus tard.
Les avantages et inconvénients du prêt lissé
Comme toute solution financière, le lissage de prêt a des points forts et des points faibles. Il faut bien les avoir en tête avant de faire votre demande à la banque.
Avantages du lissage
- Une mensualité stable : Vous savez exactement combien vous payez chaque mois. C’est beaucoup plus simple pour gérer votre budget et éviter les mauvaises surprises.
- Respect du taux d’endettement : En évitant les « pics » de mensualités, le lissage assure que votre taux d’endettement reste sous la barre des 35%, une condition indispensable pour que la banque accepte votre dossier.
- Accès aux prêts aidés : C’est le meilleur moyen de profiter à fond des avantages d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’un Prêt Action Logement sans déséquilibrer votre plan de financement.
- Optimisation de la capacité d’emprunt : En présentant un plan de remboursement stable, vous augmentez vos chances d’obtenir le financement dont vous avez besoin.
Inconvénients à connaître
- Coût total du crédit légèrement plus élevé : C’est le principal inconvénient. Comme la part de votre prêt principal remboursée au début est plus faible, vous payez un peu plus d’intérêts sur la durée totale. Le confort d’une mensualité fixe a un coût.
- Moins de flexibilité : Si vous voulez faire un remboursement anticipé sur un des prêts, l’opération est plus complexe. La banque devra recalculer l’ensemble du plan de lissage.
- Dépend des banques : Toutes les banques ne le proposent pas ou n’ont pas les mêmes conditions. Il faut parfois insister ou comparer les offres.
Exemple concret : simulation d’un lissage de prêt immobilier + PTZ
Pour bien comprendre, rien ne vaut un exemple chiffré. Prenons le cas d’un achat immobilier financé par deux crédits :
- Un prêt immobilier principal de 200 000 € sur 25 ans.
- Un Prêt à Taux Zéro (PTZ) de 40 000 €, remboursable sur 15 ans après une période de différé de 10 ans.
Voyons ce que ça donne sans, puis avec un lissage de prêt.
Situation 1 : Sans lissage de prêt
Sans lissage, vous payez simplement chaque prêt l’un après l’autre. Vos mensualités vont donc varier fortement au fil du temps.
| Période | Mensualité Prêt Principal | Mensualité PTZ | Mensualité Totale (SANS LISSAGE) |
|---|---|---|---|
| Années 1 à 10 | ~1013 € | 0 € (différé) | 1013 € |
| Années 11 à 25 | ~1013 € | 222 € | 1235 € |
Le problème est évident : votre mensualité fait un bond de plus de 200 € après 10 ans. Ce « saut » peut vous faire dépasser le taux d’endettement autorisé et fragiliser votre budget.
Situation 2 : Avec un lissage de prêt
Avec le lissage, la banque va calculer une mensualité globale qui restera la même pendant 25 ans. Pour cela, elle va ajuster le remboursement de votre prêt principal.
| Période | Mensualité Prêt Principal (ajustée) | Mensualité PTZ | Mensualité Totale (AVEC LISSAGE) |
|---|---|---|---|
| Années 1 à 10 | 1100 € | 0 € (différé) | 1100 € |
| Années 11 à 25 | 878 € | 222 € | 1100 € |
Le résultat est clair : la mensualité totale reste fixe à 1100 €. Pendant les 10 premières années, vous remboursez une plus grosse partie du prêt principal. Ensuite, lorsque le PTZ démarre, la part du prêt principal diminue pour maintenir l’équilibre. C’est tout l’avantage du prêt lissé.
Quels prêts peut-on lisser ?
Le lissage est surtout utilisé pour combiner un prêt immobilier classique avec des prêts aidés par l’État. Ces prêts ont souvent des durées et des conditions de remboursement différentes, ce qui les rend parfaits pour ce type de montage.
Voici les crédits les plus souvent concernés :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : c’est le cas le plus fréquent.
- Le Prêt Action Logement (anciennement 1% Logement).
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS).
- Le Prêt conventionné (PC).
- Un prêt issu d’un Plan Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL).
- Parfois, un petit crédit à la consommation peut aussi être pris en compte.
Lissage de prêt et assurance emprunteur : ce qu’il faut savoir
L’assurance emprunteur est obligatoire pour tout crédit immobilier. Son coût est généralement calculé sur le capital restant dû. Dans un lissage de prêt, le capital de votre prêt principal diminue plus lentement au début.
Par conséquent, les cotisations d’assurance peuvent être un peu plus élevées durant les premières années, car elles sont calculées sur un montant plus important. C’est un facteur à prendre en compte dans le calcul du coût total de votre crédit. Les garanties de l’assurance, elles, ne changent pas.
Foire Aux Questions (FAQ) sur le lissage de prêt
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur le lissage de prêt immobilier.
Le lissage de prêt augmente-t-il le coût total du crédit ?
Oui, le coût total est souvent légèrement plus élevé. C’est la contrepartie de la stabilité des mensualités. Comme vous remboursez le capital du prêt principal plus lentement au début, vous payez mécaniquement un peu plus d’intérêts sur la durée. C’est le prix du confort et de la sécurité budgétaire.
Quelle est la différence avec un rachat de crédit ?
La différence est simple. Le lissage de prêt s’organise dès le départ, à la signature de votre offre. Il structure plusieurs lignes de crédit en un seul plan de remboursement. Le rachat ou regroupement de crédits intervient plus tard : il consiste à solder vos anciens prêts pour les remplacer par un seul nouveau crédit, avec un nouveau taux et une nouvelle durée.
Toutes les banques proposent-elles le lissage de prêt ?
La plupart des grandes banques proposent cette solution, mais ce n’est pas une obligation légale. Les conditions et la faisabilité peuvent varier d’un établissement à l’autre. Il est important d’en parler à votre conseiller ou à votre courtier dès le début de votre projet pour vérifier que c’est possible et pour comparer les offres.
